8月29日市房产局上线实录

浏览量:0 亳州视听网 >> 行风热线 > 上线实录 > 发布时间:2017年08月31日 来源:

 上线嘉宾:

      吴旭春:局长

刘中齐:副局长

 萌:物业科科长

纪少明:房地产交易中心主任、政策法规科科长

王玉全:市场科科长

问题:

  问:上轮热线投诉中,有业主反映对现有物业公司不满意,想更换物业。请问,需要在什么条件下能更换物业?  

答:业主如对物业服务质量不满意,可以向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;同时按照物业管理的属地管理原则,可以向县区物业行政管理部门或小区所在街道办理处投诉,并要求物业公司按合同约定进行整改。

如业主对物业服务仍然不满意,可以在定期业主大会上就续聘或选聘物业服务企业行使自己的投票权,或者按规定程序召集专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议,申请召开临时业主大会,就解聘和重新选聘物业服务事项进行表决。如表决通过,可按程序更换物业服务企业并就小区的物业服务进行移交。

问:群众一直对电梯问题比较关注,请介绍一下群众经常投诉咨询的问题。   

答:1、电梯安装磁卡问题。

住宅小区电梯安装磁卡,这是物业服务中的一种技术手段,近年来在各地小区逐渐被采用。在不影响业主乘坐电梯的情况下,可以限制非小区业主(或非房屋使用人)擅自使用电梯,避免闲杂人员进入单元干扰业主正常生活,保障电梯的安全使用和正常寿命。

为保证全体业主利益,我局已严格要求物业企业广泛征求业主意见,必须经过大多数业主同意,方能使用电梯磁卡。此外,根据《安徽省物业服务收费管理办法》第二十条“物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取制作成本费用”的规定,物业服务企业不得向业主收取首次磁卡工本费。

2、电梯停运问题。

电梯停运的原因有很多。有的是因为没有进行正常的检修保养;有的是因为供电压力大,部分电梯停运;有的是因为电梯配件老化,出现了质量问题;也有部分业主使用不当等原因。

今年以来,我局已经先后两次下发《关于开展住宅小区安全隐患排查的通知》,要求各县区物业管理部门加强对电梯使用的安全排查和整改,并多次督促物业公司加大巡查力度,一旦发现问题,立即向相关单位报修。我局也把小区电梯使用是否正常、是否按规定进行检修和维护作为对物业公司督查考核的重要内容。

问:购买预售商品房时,定金可以退吗?  

答:首先要说明的是,开发商在未取得预售许可证之前,是不能收取定金的,建好的现房只有在领取房产证后才能收取购房人的定金。

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的方式,又称保证金;如果给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。一旦签订了商品房买卖合同,支付定金后,不论是开发商还是购房人,谁要求解除合同约定,都要承担定金赔偿。购房人交过定金后要求解除合同的,无权索要已交的定金;开发商收过定金,不出售商品房的,应双倍返还定金。所以,如果不能确定购房,不要轻易的交定金。

对于预售的商品房,由于房屋未建好,许多事项尚处于不确定的状态,交定金时要特别慎重。付款方式最好在合同中约定,按照合同约定来交付购房资金。

问:很多市民很关心住宅公共维修基金的问题,请您介绍一下相关情况好吗?

答:按照《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》的规定,物业专项维修资金,是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金,是房屋的“养老金”,资金所有权归业主所有。

首次物业专项维修资金,由业主在办理物业权属登记时向所在地市、县人民政府房地产行政主管部门交存。由业主以购房款总额为基数,分别按照下列比例交存:(1)未配备电梯的,按照1%的比例交存;(2)配备电梯的,按照2%的比例交存。

物业专项维修资金使用的申请人原则上是业主委员会。未成立业主委员会的,相关业主或者社区居(村)民委员会是申请人。申请人可以委托物业服务企业办理申请使用物业专项维修资金等相关事项。维修资金的使用,应遵循依法合规、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,按照规定的程序进行申请使用。具体使用范围:物业共用部位维修工程,如:主体承重结构部位损坏、户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工、楼外檐面层脱落等;物业共用设施设备维修、更新、改造工程,如:路面破损、下水管道、二次供水及消防水泵、电梯等。

问:房屋出现质量问题,业主可以怎么办呢?  

答:如果房屋出现质量问题,业可以到小区物业服务处报修,物业公司会积极配合联系开发企业工程技术人员到现场核查,如属保修范围内的质量问题,由开发企业按规定进行维修。对超过保修期的公共部位维修项目,业主可以按规定申请使用专项维修资金进行维修。

如果业主对房屋质量评定有质疑或有异议,可向建委质检站反映,然后根据质监站的鉴定结果,再分别采取以上两种方式解决。

问:今年我市房地产市场很火热,经常出现“一房难求”的现象,主要都是哪些群体购买房子呢?

答:上半年,我局对商品住房购房群体做了专题分析,从户籍上看,农村人口进城购房占57.42%,农村进城购房群体仍是市场需求的主力军;从销售户型看,90-144户型为热销户型占85.16%;从购房付款方式看,一次性付款购房仅占10.15%,按揭贷款购房占89.85%,按揭贷款为主的人群仍就占据绝大多数;从消费年龄看,25-35岁人群购房占46.54%,体现出刚需购房群体市场占比较重。

问:开发企业延迟交房,不按合同支付违约金,怎么办?

答:根据《合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于开发企业不承担违约责任的,购房者可按照与开发企业签订的《商品房买卖合同》约定,向法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁,通过法律途径维护自己的合法权益。

问:购房人在购买商品房时应注意哪些事项?

答:1、不要购买未取得商品房预售许可证或预售许可证已过有效期的商品期房;不要为享受优惠价,认购未取得预售许可证的商品房;不要以办理VIP卡或签订认购协议方式交纳定金,否则,你的权益将不受法律保护。

2、预购商品房时,要查看《商品房预售许可证》原件,核实预售许可的套数、面积和注意事项等内容。我局核发的预售许可证,均及时在市房产局网站(http://fgj.bozhou.gov.cn)公示,请随时查询。

3、签订合同时,要认真查看是否是经工商部门备过案的《商品房买卖合同》。《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等证是否齐全。

4、缴交购房款时,一定要将购房款存入《商品房预售许可证》指定的预售资金监管帐户。开发企业要自签约之日起30日内到市房地产交易中心办理备案手续,出具备案证明,以保障自己的合法权益。

5、不要轻易将办证费用交给开发企业,如需委托开发企业办证,请与开发企业签订正式的委托协议。

6、购房人在接收房屋时,要查看该房屋是否已取得住建部门出具的《工程竣工验收备案表》;在接收商品住房时,还应要求开发企业提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并查看该商品住房是否已取得房产部门核发的《新建住宅小区综合查验备案证》。

7、如发现开发企业有违规预(销)售商品房或违规交房等行为,请拨打我局举报电话:5512789、13856866685。

问:很多群众不了解房屋备案的重要性,以至于在房屋买卖的过程中产生纠纷甚至于上当受骗。请问房屋备案的作用是什么?  

答:商品房买卖合同登记备案是指开发项目取得商品房预售许可证之后,将买卖双方签订的商品房买卖合同向房产管理部门进行合同备案的行为。可以说,房屋备案是避免开发企业“一房多卖”,有效保护购房者合法权益的重要手段。另外,商品房买卖合同登记备案与预售资金监管工作相衔接,能够确保购房款用于工程建设,避免开发商挪为他用,保证项目安全和资金的安全。 

问:怎么才能知道买的房子是否在房产局已经进行备案登记?

答:通过登陆亳州市房地产管理局或亳州市房地产交易中心官方网站,点击新建商品房网上备案查询一栏,输入商品房买卖合同编号、买受人的姓名及身份证号码即可查询。

 

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